Immobilienfotos: Vorbereitung, Licht, Drohne und KI, damit das Exposé Anfragen bringt

Gute Immobilienfotos fürs Exposé zeigen jeden Raum hell, gerade und aufgeräumt, mit Blick durchs Fenster statt einer weißen Fläche. Dafür braucht es vor allem Vorbereitung, das richtige Licht und einen ruhigen Standpunkt; die Kamera ist erst der vierte Punkt. Drohnenbilder zeigen Lage und Grundstück, brauchen aber die Zustimmung der Nachbarn, wenn über deren Wohngrundstück geflogen wird. Bearbeitung und KI dürfen verbessern, aber nichts zeigen, was es nicht gibt.

Was gute Immobilienfotos zeigen

Im Portal sieht ein Interessent zuerst das Titelbild, im Exposé dann die Bilder, bevor er den Text liest. Drei Dinge machen den Unterschied:

• Raum statt Gegenstände. Man sieht, wie groß der Raum ist und wie er geschnitten ist, nicht die Sammlung auf dem Regal.
• Licht wie an einem guten Tag. Helle Räume, natürliche Farben, draußen erkennbar, was draußen ist.
• Ruhige Linien. Wände und Türen stehen senkrecht, nichts kippt nach hinten.

Das Objekt vorbereiten

Die meiste Wirkung entsteht vor dem ersten Bild. Diese Liste geht an Eigentümer oder Mieter, ein paar Tage vor dem Termin:

• Arbeitsflächen freiKüche und Bad bis auf ein, zwei Dinge leer
• Persönliches wegFotos, Post, Magnete am Kühlschrank
• Alle Lampen anauch tagsüber, gleiche Lichtfarbe
• Rollläden hochVorhänge offen oder gleichmäßig
• Betten glatt, Tisch leerStühle gerade an den Tisch
• Draußen aufräumenAutos, Mülltonnen, Gartenschlauch weg
• Fenster und Spiegel sauberStreifen sieht man auf jedem Foto
• Haustiere und Menschen rauswährend der Aufnahmen

Licht und Tageszeit

Außen zählt, wo die Sonne steht. Schauen Sie vorher, wohin die Fassade zeigt, und legen Sie den Termin so, dass die Sonne auf das Haus fällt und nicht dahinter steht. Ein grauer Himmel lässt sich später nur mit Aufwand retten.

Innen ist ein heller, gleichmäßiger Tag am besten. Direkte Sonne macht harte Flecken auf Boden und Wand. Lampen an, auch tagsüber: Sie füllen dunkle Ecken und machen den Raum wohnlicher.

Standpunkt und gerade Linien

• Aus der Ecke. Ein Bild aus einer Raumecke zeigt drei Wände und damit den Schnitt des Raums.
• Kamera etwa auf Brusthöhe, gerade gehalten. Wer nach unten oder oben neigt, lässt Wände kippen. Ein Stativ hilft.
• Weitwinkel mit Maß. Ein Weitwinkel zeigt mehr Raum, zu weit verzerrt er Möbel am Rand und macht kleine Räume unehrlich groß.
• Ein Bild je Raum, das trägt. Lieber ein starkes Bild als drei ähnliche.

Fenster ohne weiße Flächen

Das häufigste Problem in Innenräumen: Der Raum ist richtig belichtet, das Fenster ist eine weiße Fläche. Die Kamera schafft den Unterschied zwischen hellem Draußen und dunklerem Drinnen nicht in einer Aufnahme.

Wir lösen das mit einer Belichtungsreihe: mehrere Aufnahmen vom selben Standpunkt, eine für den Raum, eine kürzere für die Fenster. In der Bearbeitung werden die Fenster aus der kurzen Aufnahme eingesetzt. Das Ergebnis zeigt den Raum hell und draußen den Garten, so wie man es vor Ort sieht. Mit dem Handy hilft die HDR-Funktion, stößt aber bei großen Fensterfronten an Grenzen.

Drohne: Lage zeigen, Nachbarn schützen

Ein Luftbild zeigt, was kein Bild vom Boden zeigt: Grundstück, Garten, Lage zum Ort, zum See oder zum Wald. Zwei Dinge gehören dazu:

• Die Grundstücksgrenze einzeichnen. Eine Linie im Bild zeigt, was zum Objekt gehört. Das beantwortet die erste Frage jedes Interessenten.
• Nachbarn unscharf machen. Umliegende Häuser, Gärten, Autos und Personen gehören nicht ins Exposé. Wir machen sie in der Bearbeitung unscharf, nachdem der Makler festgelegt hat, welche Bilder ins Exposé kommen.

Rechtlich gilt: Über Wohngrundstücken darf eine Drohne nur fliegen, wenn der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte ausdrücklich zugestimmt hat oder eine Ausnahme greift, etwa ein Gerät bis 0,25 Kilogramm ohne Kamera oder ein Flug ab 100 Metern Höhe unter weiteren Bedingungen (§ 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO). Fürs Exposé heißt das: Zustimmung des Eigentümers einholen und über Nachbargrundstücke nicht ohne deren Zustimmung fliegen.

Keine Rechtsberatung. Hier stehen die genannten Vorschriften verkürzt, Stand der Quellen November 2026. Für Drohnen gelten weitere Regeln, etwa zu Registrierung, Kompetenznachweis und Flugverbotszonen. Prüfen Sie vor jedem Flug, was für Ihr Gerät und den Ort gilt.

Bearbeitung und KI: was erlaubt ist

Bearbeitung soll zeigen, wie das Objekt an einem guten Tag aussieht, nicht, wie es nie aussehen wird. Eine einfache Trennung hilft:

Virtuelles Staging mit KI richtet leere Räume ein, damit Interessenten sich das Wohnen vorstellen können. Wir arbeiten dafür mit festen, immer gleichen Vorgaben je Raumtyp, damit die Bilder eines Objekts zusammenpassen. Kennzeichnen Sie solche Bilder direkt im Bild, etwa mit „virtuell eingerichtet“. Irreführende Angaben über die Beschaffenheit sind unlauter (§ 5 UWG), und ein Bild mit Möbeln, die es nicht gibt, kann so wirken.

Auswahl und Reihenfolge im Exposé

• Das Titelbild ist die stärkste Ansicht, meist außen oder der hellste Wohnraum. Es entscheidet über den Klick im Portal.
• Danach wie ein Rundgang: außen, Eingang, Wohnen, Küche, Schlafen, Bad, Garten oder Balkon, zum Schluss Lage und Grundriss.
• Jeder Raum einmal. Ein fehlender Raum macht misstrauisch, drei Bilder vom selben Bad ermüden.

Selbst fotografieren oder Fotograf?

Eine kleine, helle Wohnung lässt sich mit einem guten Handy und dieser Liste ordentlich fotografieren. Bei großen Fensterfronten, Häusern mit Grundstück und Objekten, bei denen Lage zählt, braucht es Belichtungsreihe, Drohne und Bearbeitung. Wie wir das für Makler machen, zeigt die Seite Fotos, Drohne und Videos für Immobilienmakler.

Mehr Beispiele und den Ablauf vom Termin bis zu den fertigen Bildern finden Sie bei den Leistungen für Immobilienmakler.